Mantenimiento a Edificios y Condominios: ¿Qué aspectos debo considerar? 

por LiLi

El mantenimiento de edificios y condominios no solo es vital para preservar el valor de una propiedad, sino también para garantizar la seguridad y el bienestar de los residentes. Como administrador o propietario, es fundamental tener en cuenta ciertos aspectos clave para asegurar un mantenimiento efectivo y preventivo. 

1. Ascensores

¿Sabías que la mantención de los ascensores es obligatoria en Chile y otros países de LATAM? En Chile, la Ley 20.296, que regula la seguridad de los ascensores, ya está en vigor y el periodo de marcha blanca ha terminado. Esto significa que la mantención de ascensores es obligatoria, y el incumplimiento puede tener graves consecuencias. Los costos de mantenimiento de elevadores pueden variar entre $250.000 a $1.000.000 de pesos chilenos, dependiendo de la cantidad y el tipo de servicio. Las revisiones mensuales incluyen la comprobación de componentes, alarmas, arranque, parada, nivelación y señalización de pisos. Cada tres meses se realiza una limpieza del foso, y se revisan frenos, aceite de motores y tensión de cables. Anualmente, se realiza una inspección más profunda que abarca contrapesos, poleas y cables.

El incumplimiento de los requisitos establecidos por la Ley 20.296 puede resultar en multas de hasta 150 UF por equipo inspeccionado. Además, en caso de accidentes, la comunidad puede enfrentar responsabilidad penal. Te recomendamos encarecidamente que te acerques a tu administrador para asegurarte de que todos los puntos de la ley se estén cumpliendo correctamente y evitar así sanciones y problemas legales.

2. Fachadas

Las fachadas de un edificio son la primera impresión que tienen los visitantes y residentes, por lo que su mantenimiento es crucial. La frecuencia de pintura de la fachada depende del material y las condiciones climáticas. En zonas costeras o húmedas, así como en áreas con alta exposición solar, es necesario pintar con mayor frecuencia debido al rápido deterioro.

Al pintar la fachada, es esencial lijar bien la superficie, resolver grietas y filtraciones, y revisar el estado de las canaletas. Según la experiencia, el ladrillo pintado y el cemento suelen requerir pintura cada 10 a 15 años, mientras que el estuco o madera cada 4 años. El costo puede alcanzar los 10 millones de pesos, por lo que muchos administradores crean fondos de pintura para evitar aumentos significativos en la cuota de gastos comunes.

Para condominios horizontales, cada residente es responsable de su fachada, lo que puede afectar la calidad del barrio. Algunos condominios establecen normas para la pintura de casas, mientras que otros se encargan del mantenimiento de todas las fachadas a través del gasto común.

3. Áreas Verdes

Las áreas verdes son cruciales para el atractivo de un condominio, especialmente para familias con niños y mascotas. Un presupuesto adecuado para la jardinería y mantenimiento de áreas verdes es indispensable. La apariencia y el estado de estos espacios influyen en la decisión de arrendar o comprar una propiedad.

Además de las áreas verdes, es importante mantener limpias las zonas comunes y pasillos del edificio. La falta de higiene puede afectar negativamente la percepción de los residentes y visitantes. Asegúrate de que estos espacios estén bien mantenidos, libres de manchas y en condiciones óptimas.

4. Climatización o Aire Acondicionado

Los sistemas de climatización, tanto calefacción como refrigeración, son vitales para el confort de los residentes. Realiza mantenimientos regulares de estos sistemas para asegurar su eficiencia y funcionamiento óptimo. Revisa los filtros, limpia las unidades y verifica los niveles de refrigerante y aceite. La frecuencia de mantenimiento puede variar según el uso y el tipo de sistema, pero una revisión anual es generalmente recomendable.

5. Bombas de Agua

Las bombas de agua son esenciales para el suministro continuo de agua en el edificio. Es crucial realizar un mantenimiento regular para asegurar que las bombas funcionen correctamente y evitar interrupciones en el suministro. Las revisiones deben incluir la verificación de componentes, limpieza y ajuste de piezas, así como la comprobación de niveles de agua y presión. Un mantenimiento adecuado previene fallas inesperadas y garantiza que el agua esté disponible cuando se necesite.

6. Estanques de Agua

La mantención de los estanques de agua, incluyendo los Rotoplas, es fundamental. Según la legislación chilena (Reglamento de los Servicios de Agua Destinados al Consumo Humano, Art. 23 bis), se debe realizar una inspección cada 3 meses y una limpieza completa una vez al año. Esto garantiza la calidad del agua y evita problemas de salud.

7. Piscinas

Las piscinas son un atractivo adicional en muchos condominios, y requieren un mantenimiento regular para garantizar una buena calidad del agua. Diariamente, revisa el nivel de pH (debe estar entre 7.2 y 7.6), el nivel de cloro y limpia hojas, residuos o insectos.

Semanalmente, limpia pre-filtros, paredes, fondos y verifica pastillas de cloro y fungicidas. Considera el uso de invernadores para proteger la piscina en los meses más fríos. Si el agua presenta un color verdoso debido a algas, utiliza un antialgas. Si el agua se torna blanquecina, puede haber una alta concentración de partículas, en cuyo caso aplica un antifloculante. Asegúrate de seguir las fórmulas y reglas de dilución de los productos químicos, y si tienes dudas, calcula el volumen de la piscina para aplicar los productos correctamente.

8. Contrata Profesionales Calificados

La calidad del mantenimiento depende en gran medida de los profesionales que contrates. Asegúrate de trabajar con expertos certificados y con experiencia en las áreas específicas del mantenimiento que necesita tu edificio. En Lili, puedes encontrar una red de profesionales calificados que te ayudarán a mantener tu propiedad en perfecto estado.

El mantenimiento preventivo y el cumplimiento de las normativas legales no solo preservan el valor de tu propiedad, sino que también contribuyen a un entorno seguro y agradable para todos los residentes. No descuides estos aspectos y asegura un futuro sin sorpresas ni problemas.